Le marché résidentiel de Dubaï pourrait être confronté à une pénurie à long terme en raison des prévisions de croissance démographique. Selon les prévisions de Knight Frank, un cabinet de conseil immobilier, des facteurs tels que l'Agenda Économique “D33”entraîneront une augmentation de la demande en main-d'œuvre. Cet Agenda Économique, récemment annoncé à Dubaï, établit une feuille de route pour doubler le PIB de l'émirat d'ici 2033.
À ce stade, la population devrait approcher les six millions d'habitants, contre 3,5 millions aujourd'hui. Par ailleurs, le Plan d’Urbanisme Dubai 2040 portera ce chiffre à 7,8 millions d’ici à 2040. Cette estimation de croissance démographique à Dubaï met en évidence l'importance d'un développement résidentiel à grande échelle. Selon Faisal Durrani de chez Knight Frank, il est nécessaire de pratiquement doubler le parc immobilier actuel de la ville afin de soutenir cette croissance.
La Perspective de Pénurie de Logements à Dubaï : Facteurs et Prévisions
Des signes indiquent déjà la pénurie de logements prévue à long terme à Dubaï. Tout d’abord, le PIB de la ville a augmenté de 2,8 % au cours des 12 derniers mois, propulsé par des secteurs dominants tels que la vente au détail, le commerce, l'aviation et l'hôtellerie. Cela a contribué à maintenir des taux d'occupation hôtelière exceptionnellement élevés, atteignant 78 % pour les quelque 150 000 chambres d'hôtel de l’émirat.
En outre, l'indice PMI du secteur non-pétrolier est en expansion depuis plus de deux ans et demi. Les entreprises recrutent et se développent activement, stimulant ainsi la demande de bureaux de catégorie A. De nouveaux logements sont en construction dans toute la ville pour répondre à cette demande croissante.
Plus de Logements Seront Nécessaires pour Soutenir la Croissance Démographique
D'ici la fin de 2028, Knight Frank estime la livraison de 85 200 logements, dont 69 % d'appartements (59 000 unités). Pour cette année seulement, environ 40 000 logements sont attendus, avec une possible déferlante en 2024. En excluant l'année 2023 et en tablant sur une livraison des 40 000 logements projetés pour cette année, 42 500 unités devraient être livrées entre 2024 et 2028.
Cette cadence de construction est en baisse de 75 % par rapport aux rythmes passés, selon M Shehzad Jamal, de chez Knight Frank. Il a ajouté que cette dynamique pourrait entraîner une augmentation continue des prix, accentuée par la croissance démographique soutenue de la région.
Marché immobilier en plein essor
Au premier semestre, Dubaï a enregistré 76 119 transactions immobilières d'une valeur de 283 milliards de dirhams, soutenu par l'attrait des investisseurs étrangers pour le Golden Visa. Par ailleurs, les données de Knight Frank indiquent une augmentation des prix immobiliers, avec une hausse de 4,8 % au T2 2023 par rapport au T1, et une hausse de 17 % sur un an.
Les prix moyens des appartements ont augmenté de 21 % depuis 2020, atteignant 1 290 AED par pied carré. Les villas ont connu une croissance encore plus forte, atteignant une hausse de 51 % avec une moyenne de 1 520 AED par pied carré. Toutefois, malgré ces augmentations, les prix restent inférieurs de 11 % au pic de 2014.
Les quartiers tels que Jumeirah Bay Island, Emirates Hills et Palm Jumeirah ont enregistré une hausse significative, avec une augmentation de 11,6 % au T2 et de 125 % depuis 2020. Même dans d'autres parties de la ville, les prix des villas demeurent élevés, surpassant de 5 % le pic de 2014. Des localités plus abordables connaissent également des hausses significatives. Les villas de Dubai Hills Estate ont notamment enregistré une croissance de 24 % au cours des 12 derniers mois, le taux de croissance le plus élevé de la ville.
